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MBC PD수첩 후기-향후 터져나올 아파트 5방.추가.여러방..



부동산선지자 realpro****

번호 152484 | 09.11.01 00:25 IP 119.194.***.125

조회 7073



이는 저의 경험에 의한 감각입니다. 부동산으로 산전, 수전, 공중전, 김치전, 파전, 등 전 이란 전은 다 먹어본 저의 직감입니다.

기준금리의 급격한 인하는 기준금리의 급격한 인상을 전제로 한 것입니다.



1>금리로→ 한 방

지금 금값을 보세요! 270달러 대에서 지금 온스당 1000달러를 돌파했지 않습니까? 국제 금값은 모든 국가의 기준금리의 척도가 되는 것입니다. 고로 두고 보면 알겠지만 금값이 4곱이 튀었다는 것은 금리가 앞으로 최악의 경우 4곱으로 튀어 오를 수 있다는 것을 암시하고 있는 것입니다. 지금껏 역대 5대 단순 금융위기를 검색해 봐도, 단 한 번의 예외도 없이 년 20% 이상의 혹독한 고금리를 거치고 나서야만 비로서 위기가 사그라졌습니다.

전번 환란 때도 년 28%의 고금리를 거치고 나서야 환란을 극복할 수가 있었다는 것을 상기해야 만 합니다. 결국은 위기를 재정으로 땜방 질 한 대가를, 목마르다고 바닷물을 퍼마신 대가를 톡톡히 치르게 될 것이란 말입니다. 그래서 경제에는 공짜 점심이 없다는 말이 나오는 겁니다.

2> 환란으로→ 두 방

금값이 튀고 있다는 건, 늘 국제자본이 주식시장에서 원자재로 이동하기 전의(주식시장 캐박살 전의 조짐현상) 중간 기착지로 활용되었다는 역사적 사실을 상기 해야만 합니다. 두고 보십시요! 앞으로 원유 시장이 08년도에 149달러까지 치고 올라간 건 쨉도 안되게 튀어 오를 것이니까요. 또 원유 값이 튀는 동시에 원유와 바스켓 상품인 곡물 가격도 어마어마하게 튀어 오를 것이니까요. 울 나라 원유 수입량은 한해에 9억 배럴 정도. 사우디 재무상 경고대로 배럴당 200달러를 계상해 보면 ∴200달러*9억 배럴 = 1800억 달러,

에다가 우리나라 곡물 자급율은 20% 내외 연간 수입액은 75억 달러 전후 이게 세곱 네곱 튀어오른다면??? →∴ 외환보유고가 어쨌다구요?...직방으로 환란 발발!!이 일어날 가능성이 있습니다.


3> 한국판 서브 발발로→ 3방

물론 넘버 (2방)이 오기 전에 한국판 서브가 발발 할 것입니다. 왜? 현재 울나라 담보대출 율은 집값의 40%~50% 미만으로 억제 되어 있어 널널 하다고 재경부에서 큰소리 빵빵 치고 있지만 서두, 현재 강남 송파 재건축 시장을 제외한 강남의 모든 기존 아파트 값은 평균 고점대비 약 30% 정도 꺽어진 상태 이므로 여기서 15%~ 20% 만 스리살짝 더 꺽어져도 은행들은 일제히 칼을 빼고 달려 들 것입니다,∴→ 한국판 서브 발발로 3방


4> 아파트의 진실이 알려질 때, 즉 아파트 트라우마가 발발 할 때→ 4방

제가 앞으로도 계속 까대기 칠 것이지만 서두, 아파트는 피박 광박 쓰리고에 흔들고 독박이라는 걸 잊지 마십시요.원래 아파트 같은 공동 다중주택은 선진 각국에서는 외국인 이민자. 빈민층들의 패자 부활전을 돕기 위해서, 즉 그들의 주거 안정을 위한 저렴한 임대용으로만 짓는 것이랍니다. 이게 우리나라에서는 중산층에게 피바가지 씌운 막장 상품으로 변하고 말았답니다. 으라차차! 너도 먹고 나도 먹고 식의 도덕 불감증 상품이거든요...


미워도 다시 한 번

07년 봄인가? 당시 하도급 업체의 분실된 하도급 계약서의 내용이 모 신문에 폭로된 바 있었습니다. 조그마케 신문 하단에 실린 기사였지만, 엄청난 사회적 파장을 불러 올 수 있는 기사였습니다. 그러나 바로 쉬 쉬 묻히고 말았았죠. 그 당시 제가 목격한 하도급 가격은 평당 212만 원!

이들은 이 가격으로도 30% 이상의 마진을 보고 있습니다. 여러분들이 하도급 업자라면 3년 공사에 30% 이상의 마진 없이 공사를 하겠습니까? 전번 제 글에 달린 댓글로 현직 공무원의 증언을 첨부하겠습니다.→

“저는 현직 아파트 공무과장으로써 느낀 점을 적습니다. 참고로 제가 있는 현장은 분양면적으로 따지면 평당 218만원에 공사 중입니다. 09.08.31 18:22 IP **.**.***.243”

그렇다면 버블세븐 중 한 곳인 분당에다 새 아파트 지을 때를 가정해 보겠습니다.

32평형 →전용(분양면적) 25평, 대지지분 12평(분당은 현재 용적율이 210% 임)

건물 25*218만 원 = 5450만 원

대지 12*800만 원 = 9600만 원

∴ 5450만 원 + 9600만 원 = 1억 5천 5십만 원 + 단지 내 조경 놀이터 부대비용, 건물 공사비의 3%(160) = 1억 5천 2백만 원→ OK? (신삥 아파트 임)→이 가격은 하도급 가격입니다.

만일 일본처럼 하도급 제도를 폐지했을 때의 가격은→1억 3천 7백만 원→ 만일 일본처럼 어음제도를 폐지했을 때의 가격은→???

햐~ 그런데 재건축으로 다 헐려, 알거지 되기 직전인 분당의 20년차 썩다리 아파트를 4억 5천~5억을 달라네요? 두고 보십시요. 제가 상기한 가격으로 회귀 하는 지 안 하는 지를... 일본의 도쿄일대 수도권의 경우 20년차 들어간 아파트는 대지지분을 제외한 건물 값은 아예 가격조차 없습니다. 만약 혹가다 거래 된다면, 평당 200~300만 원 에 거래가 될까 말까 합니다. 이는 제 막내 놈이 일본에서 살고 있기 때문에 잘 알고 있는 사실입니다.

즉 서민대중의 생필품인 주택을 가지고 투기꾼들이 5배 이상을 튀겨 먹었다는 뜻이랍니다.

그런데 향후 5년 이내로 분당, 강남으로부터 대규모의 고층 아파트 재건축이 시작 될 것이란 말입니다. 꿩 먹고 알 먹고 다한, 흡혈귀들 주제에 둥지마저 털어 먹으려 달려 들 것이란 말입니다.

두 명의 자살자를 낸 강남구 역삼동 개나리5차 아파트의 재건축 참상이 어마어마한 규모의 참상으로 다가 올 것이란 말입니다, 바로 이때, 비로소 한국인의 주특기인 “은근과 끈기” 로 잠복 중이던 냄비근성이 비로서 터져 나오면서, 이들이 미몽에서 깨어나는 순간, 아파트 엑소더스 발발로→ 4방


5> 탐욕에 의한 무지막지 공급과잉 + 세계 최고의, 빛과 같은 인구 감소로→5방

광속도로 줄고 있는 인구감소→ 고령화를 지나 ~

사망 화 단계에 들어간 1차 : 65세 이상~ 인구가 전 인구의 11%, 무려 520만 명씩이나

사망 화 단계를 기다리는 2차 : 인구인 55세~64세 인구는 770만 명씩이나

3차 : 1200만 명씩이나~ <인구 통계표 참조>


앞으로 이들이 보유한 어마어마한 물량이 줄기차게 쏟아져 나올 것입니다. 이런데도 불구하고 ~


• 공급을 살펴보면


1) 2012 년 전후에 걸쳐, 무려 230만 가구 입주 물량이 한 방에 몰려 쏟아진다는 걸→ 이는 수도권 전체 가구수의 55%에 이르는 어마어마한 물량입니다. 끔찍한 공급과잉 사태가 시시각각 다가오고 있다는 말입니다.


제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평 고덕-600만평 김포-358만평

광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등... 착공 물량이 총 6천만 평이 넘습니다.→ 약 87만호 입주


2)일반 택지지구에서 25만 가구, 각종 뉴타운, 지자체 지구단위 계획에의한 입주 등→ 약 60만가구가 입주할 예정.

여기에 건설사자체의 민간택지지구 물량과 보금자리주택지구의 물량을 감안하면 이 시기에 몰리는 입주 물량은??? → 에다가



3) 서울 그린벨트에 지어질 보금자리 아파트 2012년까지 약50만 개



4) 전세대란을 막겠다는 핑계로 또 30만 개 공급을 발표 → 완존히 control tower 없는 아파트 귀신 씌운 놈들 아니겠습니까? 그 밖에 잘잘 구레한~



5) 양주고읍-검단-김포한강-청라-인천송도-평택 등등, 남양주진접-별내-고양원흥-행신-삼송--파주운정-용인흥덕 남곡 역북 고림... 등등, 그리고 서울시내 뉴타운, 경기도 뉴타운 등등... 제발 아파트 “아” 자도 꺼내지 마세요!! 머리 아픕니다. 그런데~



2200만 평에 이르는 대전 행정복합 도시, 혁신도시 등등으로 빠져나갈 가구 수가 약 60만 호에 이를 것이라는데, 어찌되는 것입니까? 무려 25조 원씩이나 발라놓고 백지화 하겠다고 합니다. 세종시를 제외한다 치더라도 상기 공급물량은 핵폭탄 급입니다.향후 일어날 공급과잉+인구고령화로→5방



6) 미래의 성장 동력인 국채를 마구마구 와리깡 해 먹은 대가로 오는 악성 인플레→양념, 사리, 서비스로 한 방 추가



생산성 향상과 더불어 오는 소득의 증가는 정상적인 인플레로서 집 값 상승의 견인차 역할을 하겠지만 무지막지 국채 발행으로 인한 재정적자에서 오는 악성 인플레는 집값을 캐 박살내고 맙니다.



89년도 일본이 거품붕괴를 막으려고 그 당시 일본의 1년치 GDP에 해당되는 원화로 약 2000조 원 이상을 퍼부어서 간신히 틀어막았지만 정확히 2년 만에 도쿄버블 대 붕괴라는 참상을 불러 왔습니다. 그 당시 일본의 물가는 유동성 거품으로 물가가 무려 100% 이상 치솟았습니다. 이렇게 되면 가처분 소득, 명목소득, 실질소득 전체가 무너지게 되므로 집값은 대대폭폭락락하고 맙니다. 즉 집값은 악성 인플레에는 역진 현상을 일으키는 것입니다.



왜? 어디까지나 집값은 국민소득과 연계되는 것이 원칙이니까요. 그런 의미에서 주식 값은 기업의 영업이익과 재무제표의 건전성과 연계 되어 있습니다. 고로 주식도 멀지 않았습니다. 경제 행위란 이런 대원칙을 전제로 펼쳐지는 것이지요.

고로 원칙을 지키는 사람은 절대 실패 하지 않습니다. 원래 정글의 법칙에서는 유동성 착시 현상을 일으켜 잡아먹는 것입니다. 마치 사마귀가 나뭇가지인 양 전후좌우로 왔다리 갔다리 (유동성) 하면서 착시 현상을 일으켜 불나방들을 잡아먹듯이...→지금도 속속 잡아먹히고 있습니다.



7) 이왕 쓰는 김에, 투기꾼들 심장마비용으로 program panic 한방 더



제가 program 이란 말을 쓰고 있는 이유는 이미 엎질러 진 물이란 뜻이기 때문입니다. 고로 조만간 터지지 않을 수 없는 아마겟돈을 뜻합니다.



환율 900원 대에서 덥석 물은 미 금융 파생상품 취급액수가 저들이 고백한 것만 해도 무려 2650 조원 지금 환율은 1200원 대 그렇다면 약 33% 환차손이 생기네요? 액수로는 약 800조 원 여기서 멍청한 은행들이 먹은 수수료는 끽해서 얼마나 될까요?



이게 지구 한 바퀴 돌고 돌아 파생금융상품이 미국 은행 재무제표에 결산 처리 될 때가 온다면?.... 울 나라 상장금융회사의 시가 총액은 약 40조 원, 이게 터지면 우리의 금융시장은?



서브란 무엇인가요? 유동성이 거의 없는 장기 고리 주택 모기지를 잘게 썰어 유동화 시킨 다음 유동성이 높은 단기 저리의 상품으로 바꿔치기 한 것이 아닌가요? 뜨거운 감자를 서로가 서로에게 넘기고 넘기면서 여러 개의 MBS(주택저당증권)를 묶어 CDO로 이 CDO를 또다시 보험증권을 붙여 CDS 형식으로 전가 시키고... 돌리고 돌리고 도대체 울나라가 얼마나 먹힌것입니까? 이거 우리은행 하나로 끝날 일인가요?.



그리고 기하승수 같이 불어나는 통화옵션인 KIKO의 환차손은 최종 책임자가 누군것이죠? 어디가 종착역인 것이죠? 총 액수가 얼마인거죠? 파생상품 저 끝자락에 850억 달러의 구제 금융을 받아먹은 마구니 AIG가 버티고 있는 건 확실한데, 이놈이 과연 앞으로 무사할까요? 이놈이 깨지는 날 우리나라 금융시장은 콩가루가 되고 말 것은 확실한데요.....



그렇게 되면 담보대출자들은 생매장으로 순장처리 될지도 모릅니다. 나무아미타불, 아멘, 비나이다. 비나이다...... 올 들어 총 91개 이상의 은행이 파산 한 미국,,, 앞으로 몇 개가 더 파산해야 되는 걸까요?



슬금슬금, 간간히 들려오는 곡소리에 소름이 끼칩니다. 그냥 한방에 터지고 처음부터 다시 시작하는게 더 편할지도 모릅니다. 오금이 저려, 어디 사람 살겠습니까?



투기꾼 여러분! 상기한 종목 중 젤 끔찍하게 생각 하는 것 딱! 하나만 골라보십시요. 그럼 제가 글에서 삭제해 해 드리겠습니다......



정말 귀신 씨나락 까먹는 아파트를 사보십시요! 그래도 절대 빠져 나가지 못할 것입니다.



전세 천국!! 대출 지옥!!



-윤상원-