상향 평준화와 차별화

저는 요즘 큰 맥을 상향평준화와 국제도시로서의 서울이라 생각합니다.

서울시내 재개발, 재건축 호재들이 아닌 지역이 별로 없습니다.
강남을 시발점으로 시작하였고 일정기간이 지나면 강북 노원등 등 재건축, 재개발이 순환주기를 맞을 것 입니다.

서울 25개구에서 강북 대부분지역이 1.2.3차 뉴타운이나 4차 후보지내지는 인접지역들 일 겁니다.

얼마전 일이 있어 왕십리역에 갔다 왔습니다. 상전벽해가 따로 없었습니다.
앞으로 더욱 그런 지역들이 많이 생겨 분산효과가 있겠지요!
소위 말하는 민자역사 개발에 바람이 부는 지역은 지역거점으로서 집객효과가 상당이 높을 것 입니다.

10~20년 후면 각종 대심도도로, 대심도 GTX, 차량전용도로 지하화, 경전철, 등등 교통수단의 발달과 그물망으로 인해 많은 교통의 사각지대가 사라 지겠지요!

오히려 먼곳이 더 빨리 다닐수 있는 곳도 생겨 납니다.

건설시장은 대체로 보수적인 경향이 커서 공법만 하더라도 현장 소장들이 신공법은 잘 채택하지 않습니다.
사고가 생기면 옷을 벗어야하는데 당연히 어느정도 입증이 된 공법을 채택한다는 소립니다. 정책에서도 비슷 합니다.
주로 선진국들의 사례를 많이 참조하고 크게 벗어나지 않는 범위내에서 개량하고 한국식으로 고쳐 적용 합니다.

어떤 시장이던 간에 선도시장, 선진국사례, 등등이 존재 합니다.

저는 적지 않은 세월동안 외국 생활과 무역업 관련일들을 한 관계로 여러 나라들을 접했습니다.

미국(워싱턴 DC, 캘리포니아 LA, 라스베거스, 시애틀, 버지니아, 메릴랜드, 콜로라도, 놀스캐놀라이나, 사우스 캐롤라이나, 시카고, 뉴포트, 뉴저지, 뉴욕, 보스톤, 플로리다, 필라델피아, 아틀란타, 샌프란시스코, 조지아, 텍사스, 오클랜드, 등등) 일본, 독일, 프랑스, 이탈리아, 그리스, 호주, 태국, 홍콩, 싱가폴, 등등 일반인들 보다는 많이 돌아 다녔다고 생각 합니다.

세상을 많이 돌아다녀 보니 지금 어떤 도시가 추구하고자하는 모습이 이미 선반영된 도시도 접하고, 그 도시들의 사회문제도 많이 보입니다.

크게 느끼는 점은 도시가 발전 될수록 양극화, 차별화가 심화되어 도심에 혼재된 계층이 많아진다는 것 입니다.

막말로 소매치기나 거지들도 도심에서의 수익이 크니까 도심으로 옵니다.!

태국 방콕에 갔을때의 일 입니다. 빈부격차가 심합니다.
제가 초대 받아간 방콕인의 경우 아버지 시절부터 군부 세력이었더거 같은데 집이 호화롭고 하인들과 정원의 크기가 상상을 초월하는 규모였습니다.

미술품들을 파는 대형 상가로 간 적이 있는데 거기에는 주로 외국인 상대로 하는 큰 쇼핑몰이었습니다. 물건 맘에 드는거 하나 잡으면 기본 2만불 정도 엿으니 지금돈으로는 2천만원 정도하는 미술품들이었습니다. 주로 그림 보다는 조각이나 수작업 장인들의 작품이 많았습니다.

그 옆에는 주로 명품 거리였습니다.
쇼핑몰안에는 근사하게 짝이없고 없고 고급스러움 자체였는데, 밖을 나오자마자 거지들이 많이 있었습니다. 주로 거리에서 관광객을 대상으로 손을 벌리는 사람들이었죠! 짜릿한 양극화의 경험 이었습니다.

내국인들 거리엔 늘 저녁때가 되면 먹을것들이 많이 팔았습니다 그런데 옆에는 꼭 몇칠정도 굶은것 같은 대형견들이 서 있었습니다.

냄새도 심하고 문화 충격 그 자체였습니다. 아마도 관광상품으로 태국을 가면 좋은것 먹고, 관광하다 와서 그런지, 한국에서도 태국 요리 일부러 먹는 사람들이 많은데
저는 아직까지도 그때 충격으로 태국 요리를 먹을수가 없습니다. 그 독특한 음식향과 원주민들의 독특유 냄새를 경험한 저로서는 아직까지도 못 먹습니다.

주택법과 도정법, 도촉법의 큰 차이를 아십니까? 크게 주택의 양적 공급에서 근거한 법이 질에 근거한 법으로 바뀐다는 것이죠!

서울 자체가 상향평준화 된다고 보면 될거 같습니다. 1970년 대 후반에는 영동(지금의 강남)에 백화점이 없어서 명동에 있는 새로나, 미도파, 롯데백화점을 갔습니다. 그러다가 80년대 현대백화점이 생겨나고, 한양쇼핑센터(지금의 갤러리아 백화점), 영동백화점, 대치나 도곡동에는 지금의 롯데백화점인 그랜드 백화점과 그랑프리 백화점(타워팰리스 옆 우성아파트상가건물) 등이 있었지요!

한 30년 그렇게 한쪽은 철저히 그냥 방치하고, 한쪽은 꾸준하게 개발하면 지금과 같이 됩니다.

저 역시 강남 8학군에서 초.중.고등학교를 나왔기 때문에 때문에 강남의 발전 과정을 보고 자란 세대 입니다. 개포동과 수서동이 없을때 지금의 타워팰리스, 미도아파트 뒤편에 있는 양재천에서 멱(수영)을 감고 자랐습니다.
그땐 개발을 안해 수질이 맑아 물고기도 많았고(지금은 개발을 해서 좋아진거구요,과도기가 있었죠), 한때는 장마때 양재천이 범람 직전까지 물이 차서 주민들이 대피하는 소동도 있었습니다.

이 이야기를 왜 하는가 하면, 미래에 어디가 뜰 것인가에 많은 질문들을 받습니다. 어떤분은 심지어 어디를 찍어 달라고 하시는 분도 계심니다.

몇억씩 하는 집을 사면서 찍어 달라고 합니다. 부동산 전문가나 자문을 하시는 분들이라면 무척 당황 할 겁니다.

자기의 재산, 수입, 가족상황, 목적 등을 말하지도 않고 무조건 어디가 좋냐구 합니다. 부동산은 장기보유자산이며 개인의 자기자본 투자비율과 현금흐름에 따라 수익이 천차만별 입니다.

본인들의 가장 큰 자산이 가족들 보다는 무조건 재산증식에만 열을 올리시는 질문을 받을때 마다 많이 아쉽습니다. 하지만 현실인지라 뭐라 나쁘다 말도 못 합니다.
또한, 요즘은 세테크도 해야하며, 법을 좀 알아야 더욱 유리합니다만은 집만 놓고 물어 봅니다.

여기오시는 분들도 어떤 글에 대하여 찌라시니 뭐니하면서 일명 부동산 업자분들을 "떡빵업자"라 칭 합니다. 물론 변질된 정보로 선동하는 일부분에 국한된 이야기 겠지요! 그런데 제가 느끼기엔 그들이 말하는 떡방업자 수준 보다도 못한 수준에 떡빵수준 매수대기자들이 많다는 것 입니다. 서로 보고 배우는 연속 과정에서 지금의 떡빵이라는 말이 생겨나지 않았나 생각 됩니다.

이들은 주로 무료상담을 좋아 합니다. 무료상담을 좋아하는 사람들 치고 결과를 보면 한두번 골머리를 썩지 않은 사람은 없을것이라고 생각 합니다.
전문가나 상담자들은 대강 어느 정도 들어가면 먹을수 있는지 감이나 투자기법, 분석기법등으로 압니다. 아버지의 구두끈 묶는 노하우부터 아버지를 위한 어머니의 넥타이 매는 노하우까지 노아우는 참으로 많습니다. 또 이런 노하우는 하루아침에 이루어 지지 않습니다.

그런데 하루아침에 남의 노하우를 단시간에 무료로 알려고들 하죠!
내가 아는 노아우를 그냥 주는 이가 얼마나 있을까요?
돈이란 나쁘게 말하면 치사한거지만, 좋게 말하면 냉정한 겁니다.

몇억짜리 매물을 알아보며 다니면서 물론 말품들을 많이 팝니다.
하루에도 수십군데의 중계업소에 다니고, 분석하고 도 분석을 함니다만은
전체 분석을 할수 있는 냐의 문제가 걸립니다. 세상에 떠도는 자료는 무한합니다. 그런데 어떻게 가공하고 내것이 되게 만드는것 또한 중요 합니다.

중계업소에 가서 일명 복비를 내는것에 대해서는 당연하다고 생각하고
부동산 컨설팅이나 상담은 무료라고 인식이 팽배 합니다. 일부 중계업소에서 전체를 아우를 수 없는 실력인데도 불구하고 무조건 유리창에 무료상담이라 적혀 있어
그럴수도 있습니다. 제가 아는 적정수준 이상의 부자들은 자문이나 상담에 큰 비용을 지불 합니다. 쉽게 말하면 전문가의 머리를 사는 것이지요!
당연히, 개인의 판단보다 더 많은 수익을 내는것이 보편적일 겁니다.

제가 누누히 말하지만 단기간 정보에 일희일비한 부동산투자는 결말이 않 좋습니다.
지금은 소형평형이 대세라고 합니다. 영원히 그럴까요? 전 일부는 맞고 일부는 틀리다고 생각 합니다.

왜 그럴까요? 실수요자가 사기엔 이미 고평가 되어 있지는 않는가요? 강북에 일부 아파트도 브랜드는 4억에 육박하며, 일부는 2억 후반 입니다.
매수층은 다르지만 각각의 매수층에게 질문을 던져보면 저평가라고는 생각을 안하죠! 투자자가 4억에 사서 얼마의 수익이 날까요? 경기가 풀리면 어떻게 될까요?
DTI의 수혜평형 이라구요? 그럼 규제가 풀리면 어떻게 되나요? 경기가 풀리면 어떻게 될까요? 3년후 소형공급이 일시에 많아지면 5년차 이상된 주택들의 매수심리는?
소형이 대세라는 전제는 맞습니다만 가격을 제외한 전제죠! 1인 가구 증가된다고 4억 짜리 주택 수요가 기하급수적으로 늘까요?
분석에 차이가 필요한 거 아닐까요?

재개발 예정지들이 참 많죠! 아직도 첫 삽도 못뜬 1차 뉴타운도 있고, 발표도 안한 4차 뉴타운 예정지들이 들썩이는곳도 있고

어떤분들은 강남은 이제 갔다고 말하는분들도 계십니다. 일부는 맞고 일부는 틀리다고 생각 합니다.

저는 감히 서울이 상향평준화 되는것이 대전제라고 말씀드리고 싶습니다.

상향평준화가 되면 없고 불편했던 것들이 누릴수 있게 된다는 것 입니다. 주부와 아이들이 더욱 좋아지겟죠!

그 주변은 어떻게 될까요? 이젠 구별 양극화가 아닌 구내(관내) 양극화가 더욱 심화될수 있다는 겁니다.

이젠 서울을 세계속에 경쟁력 있는 도시로 키운다는 것입니다.
언뜻보면 인텔리전트빌딩과 하이라이즈빌딩들, 유비쿼터스의 첨단 도시지만
속을 들여다 보면 생활하기에는 더없이 좋으나 물가가 많이 올라간다는 약점이 있습니다.

한예로, 일부 소규모 자영업 슈퍼를 운영하는 상인들이 SSM(Super super market)에 대해 반대 합니다.
대다수 사람들은 수혜자이겠지요. 동네에 더욱 싼 값에 깨끗한 슈퍼가 생기니까요...안 그런가요?
지금은 대다수 사람들이 고객의 입장이고 상인의 입장은 아닐 겁니다.
도시가 발전하면 아마도 상인들이 당하는 고통 이상을 당하는 시민들이 생겨 납니다.
도시가 발전하면 큰 자본가들이 세상을 지배 합니다.
동네에서 카페라는게 이젠 거의 없죠? 드물게 있을 겁니다.
일반적으로 커피전문점들은 대형 업체들이 독식을 하고 있어 소자본으로 차려봣자 장사가 예전만 못 합니다.
소규모 자영업자가 할 것이 별로 없습니다. 그래도 좀 있는 사람들은 대형업체의 가맹점을 하지만
년 중 1~2회 인테리어비나 간판비 같은 명목으로 비용을 치루면 순익은 많이 줄어들 것입니다.


결혼전 직장인들이 대기업에 다니면 좀 다르게 보입니다. 대우도 좋고 미래가 뭔가 꽉찬 젊은이들 같습니다. 물론 맞는 말 입니다.
그런데, 그 기업에 과장, 부장들은 앞날을 많이 걱정 합니다. 수준은 높고, 예전처럼 끝까지 다녀서 임원이라도 한번 해 보는것은
꿈만 같은 일이며 애들은 커 가는데 답답하기가 짝이 없습니다. 물론, 일반인들 보다는 훨씬 나은데도 말 입니다.

40대가 됐다고 가정하면, 거의 판가름이 납니다. 적어도 본인들은 자신들의 미래를 알수 있죠! 애들 학교도 보내야하고, 학원비도 들고, 부모용돈도 드려야하고,
환갑이 되어도 투잡족이 되어야 할 판 입니다. 내가 60세가 되어도 부모는 80~90세, 애들은 20~30세, 가장 돈들어 가는 나이니....
내 노후도 감당하기 힘든데...깝깝 합니다. 그렇죠?

2020년 즈음이 되면 위에서 말한 태국의 방콕 쇼핑몰 앞에 현상이 벌어질수도 있을거란 생각이 듭니다.
완전 양극화를 통해, 도심안에서 더욱 심각한 사화현상들이 일어날수 있지 않을까요?
용산에 거대 빌딩 앞에서 자판이라도 깔아야 겨우 먹고 살판인데... 지방에 가서 자판을 갈까요?

도심 안에서의 물가 인플레이션이 지방과 말도 못하게 양극화 됩니다.
길에서 파는 생수 500원짜리가 도심에서 쇼핑몰에서는 2,000원에 팔아도 안 남는 경우가 생김니다.
미국에서는 일부 가맹점들의 단가가 공항, 도심, 지방 등등 차별화 되어 있습니다.
아직 서울은 그 정도는 아닙니다. 하지만 도시가 변하는 만큼 생활물가는 올라가는데, 당연히 주택가도 오릅니다.
그것은 소위 말하는 거품 하고는 좀 다르다고 생각 됩니다.

상식선에서 미래에 대한 공상을 하다보면
더욱 오를수 밖에 없는 지역들이 보입니다.
서울은 면적이 작아 차별화 될 곳은 호재도 중요하지만 이미 땅에서 부터 정해져 있습니다.

일희일비하는 정보 보다는 멀리보는 지혜를 가지셔야 가족들도 편안하고 부도 따라 다닙니다.

지역선택을 하심에 있어 크고 멀리 보는 지혜를 가지시면 좋을것 같다는 말 입니다.

장기투자의 예를 들어가보죠?

1980년 대 초반, 대치동 집값은 30평대 기준 2천만원 내외, 나중에 생긴 개포 주공아파트 소형은 700~1천만원 정도 했을 겁니다.
지금 최소 50배 정도 올랐을 겁니다. 10배 50배가 뱃수가 중요한 것이 아니라

장기간에 걸쳐 흐름은 어느 정도 정해져 있다는 소리이며, 큰 파동이 잔파동 보다 중요하다는 소리입니다.
파동을 어떻게 타느냐에 따라 손익이 결정되지만 큰파동에서 땅의 위치가 중요한 부분을 담당하는것도 잊지 말아야 합니다.

- 이젠 땅을 봐야 합니다.
이젠 강북도 인프라를 개선해 줍니다. 어딜가도 근거리에 각종 대형 할인마트가 있고, 문화공간이 있고, 자연숲이나 녹지공원, 하천개발 등이 생겨나고
도로망이나 대중교통의 사각지대들이 불과 10년 내외에 많이 변합니다. 인프라가 좋아지고 주거여건 개선이 생겨난다는것은 다르게 말하면
주거의 질은 좋아지지만 생활물가는 더 올라 간다는 소립니다. 강남지역에 대형 빌딩이나 중소형 빌딩에도 공실율이 늘어 납니다.
구로동이나 여의도 기타 주변으로 많이들 이동햇다는 소리 입니다. 동네가 좋아진다고 다 잘사는건 아닙니다.
신축건물이 좋은건 누구나 다 알지만 거기 들어가서 높은 임대료를 지불하면서 수익이 나는 사업들은 이미 어느정도 정해져 있습니다.
그래서 땅의 위치, 길, 물따라 돈은 흘러 다닙니다. 재개발으르 하면 주거개선은 되겠지만 동네수준은 그대로 천차만별이란 소리 입니다.

상향평준화 다음은 차별화 입니다. 어딜가도 멀티플랙스 영화관, 대형마트 다 있습니다.
그 이상의 가치를 지닌 물건들은 파는 곳은 앞으로도 계속 한정 되어 있을 겁니다.
물따라 가는 아이템은 계속 물을 따라 간다는 소리 입니다. 물이란 사람들 수준을 말 합니다.


강남은 실재 주거 최적지는 많치 않습니다. 나홀로 아파트나 상업 혼재지역들이 적지 않습니다.

언론이나 기사에서 강남과 강북을 많이 비교 합니다. 저는 강남 안에서의 양극화가 더욱 심하다고 봅니다. 아버지차는 벤츠, 어머니는 대형차, 할아버지차는 벤츠 S500, 손자손녀들은 명품 유치원에 보냅니다. 청담동 뒷골목에 아침에 가면 장관 입니다. 한명에 최소 300만원에서 많게는 1천만원이상까지 씀니다. 기사가 애들을 뒷자리에서 번쩍들어서 등교를 시킴니다. 최소한 그랜져나 소나타 이상 손자들 전용차입니다. 반면 어떤 유치원은 교회에서 합니다. 아주 저렴하죠! 더 심하게 말하자면 엄마들의 옷 차림새들 조차도 많이 틀립니다. 왜 그럴까요? 강남에도 재건축 단지들의 전세가는 저렴하기 때문인 경우도 일조를 합니다. 젊은이들이 주민등록증상에 강남주소를 원해 다가구나 다세대에 많이 거주들 합니다. 겉으로봐선 물론 강남 사람들 입니다.그런데 일정 시간이 지나면 이들의 주택들이 개발을 하거나 멸실 한다는 겁니다. 물갈이가 시작되면 더욱 양극화가 되겠죠! 이미 강남 주택지들의 지가 상승이 슬금슬금 눈에 띄게 올라가고 있습니다. 세월 앞에 개발 압력은 무시 할 수가 없습니다.

인프라는 참 잘 갖추어져 있습니다. 이젠 한강변을 기점으로 차별화로 갈수 밖에 없습니다.

이젠 땅의 위치가 정말 중요하다는 생각이 많이 듭니다.


주거하는곳
생활하는곳(주간, 야간)
다니는곳
투자하는곳은 엄연하게 다릅니다.

기득권층들은 자산의 여유들이 있죠? 평균적으로 나이가 최소 40대 이상은 되어야 겠죠

어린 애들에게 저질음질 MP3로 동요를 들려주면 안 듣거나 싫어 합니다. 음질을 따진다는건 새로운 음악을 받아들일때
환경을 따진다는 소리기도 합니다. 어른들은 학창시절 음악이나 좋은 추억이 있는 음악이 음질이 나쁘더라도
흥얼거리며 감흥을 받습니다. 왜 그럴까요? 기득권층은 노래를 듣는것이 아니라 추억을 감흥으로 받아들여지는 것이고
애들은 추억이 없기 때문에 노래로만 듣는 것 입니다.
이말은 부동산 시장에서도 무시할수 없다고 보여 집니다.

새로 설계된 도시 인프라가 살기 좋고 인프라가 더욱 좋은건 사실이겠죠!
그런데 인프라만 가지고 움직이지 않는거 또한 일부 주택에 특성 입니다.

상향평준화가 되면 차별화는 더욱 가속화 됩니다.