대한민국의 수도권은 인구의 50% 가까이를 거느리고 있습니다.

집을 지을 수 있는 대지는 한정적인데...사람은 과거부터 쭉(최근에야 상승폭이 둔화되었다 손 치더라도...) 수도권으로 몰려들고 있지요.
지방에서 올라와 수도권으로 대학을 다니다 직장 구해 사시는분도 있고 직장 찾아 지방에서 수도권으로 올라와 사시는분도 있고 하여간 대한민국의 재화와 돈을 만들어내는 기능이 수도권에 과도하게 몰려있기에 이러지 싶습니다.

박정희 대통령 시절..
전 국토의 지역개발 관련하여 성장거점개발방식이라고 들어보셨을 겁니다.
이게 잘되었다면...이런 모양새는 아닐텐데....잘 안되었기에
서울로 서울로 몰려들고..
이대로 가다간 서울(과거의 강북)이 버텨낼수가 없기에...

1) 강남개발하고...(70~80년대) 그래도 안되니깐...
2) 1기신도시개발하고..(90년대) 그래도 안되니깐...
3) 서울및수도권의 뉴타운, 2기신도시, 최근에 서울근교 그린벨트를 헐어 보금자리주택을 짓는다 합니다.

여기에 하나 덧붙이자면 인천방면의 개발(송도,청라)이 추가 되겠죠..

제 개인적인 견해로는 3)이 마무리되는시점에 비로소 수도권의 지역구조가 마무리되리라 생각됩니다(개인적으로 2015~2020년 사이가 되지 않을까 생각됩니다).
더 이상 개발할 곳도 없고.. 있다손 치더라도 수요와 공급이 어느정도 균형을 이루게 되리라 판단되기에 이제 공급보다 도시관리 및 질적재고(환경, 도로망, 기간시설 재배치 등)에 국가적 재원이 투입되리라 판단됩니다.

1)2)3)각기 개발정보에 능한사람들이 떼돈을 벌것이며(토지투자) 역시 적절히 처신하여 저평가된 아파트에 투자한 분들이 재테크에 능하신 분이겠지요..

집값이 떨어진다 떨어진다 하시는분도 있을지 모르겠지만...
지금까지 국내적요인에 의하여 전반적 하락이 있었던 시기는 대한민국에 없었고(국외적요인으로 IMF와 금융위기때 떨어지긴 했죠..) 지엽적인 조정국면의 시기만 있었을 뿐이죠..
국외적 요인으로 인한 하락은 국외적요인이 제거되는순간 점차 회복되는 패턴을 보입니다.
국내적 요인에 의하여 하락의 경우...이는 구조적 문제이기에 급락 및 장기침체가 나타나지만(일본, 예 집값이 1억인데 은행에서 1억 2천 대출해 준데...너도나도 집사고...더이상 살 사람이 없어 폭탄이 터지면서 와르르 무너지는것) 대한민국은 DTI라는 좋은제도가 있어 구조적 문제를 갖고 있지 않다고 생각합니다.

집값이 왜 안 떨어질까?
저도 분석이란걸 좋아해서 이리저리 숫자놀이를 해보면 떨어질것 같기도 한데..팍팍은 안떨어집니다.

왜?

집이라는 것이 최후의 보루이고 이런 인식이 너무 강하기에...집값이 반토막이 나면.. 대한민국 자체가 부도가 나겠죠.. 경매가 넘쳐나고 국가의 세금은 거덜이 나고 바로 아이엠에프 직행이 될 것이 뻔합니다.
그래서 국가에서는 폭등도 조절하지만 폭락도 조절하는 것이 아닐까 싶습니다.
시장에 맡기되... 이상 징후에는 어느정도 균형이 이루도록 관여하게 되는...

여하튼 향후 10년 정도는 지금까지 그래왔던것처럼

2,3년 주기로 크게오르는 3,4개월 정도의 폭등기와 20~30개월의 조정기(지역에 따라 조정이 되고 안되는 곳이 있겠지요) 패턴이 지속되리라 봅니다.

그 이후에는?

저도 잘 모르겠지만 소위말하는 블루칩(강남,용산, 한강변?)위주로만 상위 5%의 사람들간 손바꿈이 있을뿐...폭락도 폭등도 없는 소위 말하는 선진국형의 안정화된 주택시장에 진입하리라 생각됩니다.

지금까지 수도권의 시계열 전망입니다.

대략 10년정도(이명박정부가 보금자리주택을 2012년내에 짓겠다 했는데...저는 이거 불가능하다 보고 2015년 정도에 분양을 마무리하고 입주는 2020년거의 다 되어야 수도권 30만가구 입주가 마무리되리라 생각되네요)까지는 현재의 수도권부동산패턴(2,3년마다 짧은 폭등기와 장기간의 조정기 반복)이 이어지리라는것이 핵심입니다.

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시계열전망은 그렇다 치고.. 그렇다면 수도권 공간에대한 전망은 어떻게 될까...?

위에 쓴 도시확장패턴을 다시 간추려보죠..

이슈1 : 서울(강북)터진다
해답 1 : 강남개발(70, 80년대)

이슈2 : 서울(강북/강남) 계속 터진다
해답 2 : 1기신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)개발(90년대)

이슈3 : 새발에 피다
해답3 : 서울 및 수도권의 뉴타운, 2기신도시(동탄,파주,양주,검포검단 또뭐가 있나??), 최근에 서울근교 그린벨트를 헐어 보금자리주택(수도권 30만호), 인천개발(송도,청라)......21세기

그다음은 인구성장추세와 주택보급율추이를 볼때 비로서 안정된 상황(선진국형 구조)도래...약 10년후

공간적관점에서 위 시계열적 도시확장패턴을 재해석해 봅시다.


이슈/해답 1 : 70~80년대 강남개발

이슈1은 서울을 급격한 인구증가로 인한 주택공급과 더불어 급격한 경제성장으로 인하여 업무지대를 급격하게 확장해야 할 필요성이 있었던 시기입니다. 결론은 강남에 강북중심부를 능가하는 거대한 강남이라는 업무지구를 탄생시켰고 그 주변으로 신진사대부격의 상류층이 집결하여 오늘날의 1등 지역을 만들어 냅니다. 그리고 그 우위성을 유지하기 위해 교육을 특화시키죠...

이런 질의가 가능할수 있습니다. 그 시기에 강북업무지구를 확장할수도 있지 않은가? 땅값이 틀리죠.. 강남논밭과 강북업무지구주변의 지대의 차이가..

그 당시의 그 선택은 정부로서 합리적인 것이겠고.. 이에 눈뜬자..강남가서 싸게 아파트 구입하여 지금 벤츠타고 좋은땅 없나 보러다니지 않을까 싶습니다.


이슈/해답 2 : 90년대 1기신도시개발

강남개발은 상류층과 수도권제일의 업무지구인 강남CBD를 탄생시켰습니다.
1기신도시 개발은?
그 당시의 이슈는 단지 하나였습니다. 주택이 부족하다는 점...
결론은 침상도시(베드타운)으로 났지요... 현실화 된것이 1기신도시 개발입니다. 서울에 둘러친 그린벨트넘어 도로망과 지하철망을 뚫고 1기신도시는 개발합니다. 자가용및지하철로 서울의 업무지구로 30분~1시간정도에 도달하는 입지를 고민한결과
분당,일산,평촌,중동,산본이 탄생하였지요...

1기신도시의 성패는 직주근접성이고..초기에 고전했지만..다량의 간선도로와 지하철이 완비되는 시점부터 집값이 급등하게되어 옐로칩으로 부상하게 됩니다.

이런 질의가 가능할수 있습니다. 그시기에 강북의 허름한 단독들을 허물고 아파트를 지을수 있는것 아닌가? 역시 땅값이 틀리죠.. 강북지가와 그린밸트넘어 논밭 지대의 차이가.. 하나 더 보태자면 주택공급량도 차이가 많이 나겠지요.

그 당시의 그 선택은 정부로서 합리적인 것이겠고.. 이에 눈뜬자..1기신도시 가서 싸게 아파트 분양받아 지금 그랜저타고 강남사는 친구들에게 좋은 정보 없는지 모니터링하고 다니지 않을까 싶습니다.


이슈/해답 3 : 21세기 수도권종합선물세트(수도권의 공간적포화 및 균형상황의 도래)
세부적으로, 서울 및 수도권의 뉴타운+판교,위례, 별내

2기신도시(광교, 동탄,파주,양주,김포,검단, 평택?)
서울근교 그린벨트를 헐어 보금자리주택(수도권 30만호)
인천개발(송도,청라)

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지금까지는 과거의 패턴을 기술한것에 불과합니다.
지금부터는 미래의 패턴을 예측합니다. 제 견해가 맞을수도 있지만 부족하거나 틀릴수도 있으니 판단은 알아서

종합선물세트입니다. 끝장을 보자는 것 같네요... 향후 몇년간 민간건설도 엄청날텐데.. 2기신도시에 보금자리 30만에 인천개발을 더하면....예측이 안되네요..몇백만?
공급(분양이 아니고 입주)이 마무리되는 대략 10년후에는 주택시장이라는것이 불루칲위주로 상위층에 손바뀜이 일어나게 되고 대부분의 주택시장은 가격이 지금과 같은 패턴(2,3년 짧은 폭등 긴조정)이 아니라 지속적인조정(+- 2,3% ??) 및 주택감가에 의한 손질만이 존재하는 시장이 되리라 생각됩니다.

정리하자면,

2기신도시(광교, 동탄,파주,양주,검포,검단)
인천개발(송도,청라)

은, 대규모 공급으로 1기신도시와 달리 소위말하는 업무지구를 동반합니다. 뭐냐구요? 정부에서 말하는 2기신도시는 '자족도시' 라는점입니다.

서울로의 통근보다는 직주근접이 가능한 자족도시를 만들겠다는 것으로 2기신도시는 그 업무지구의 규모가 조금작고(지역중심급), 인천의 송도의 경우 국제도시라 하여 부도심~도심급으로 정부에서 고려(550만평이랍니다. 허허 강남보다 큰가..음)하고 있는 듯 합니다.

자 그럼 이게 성공할까? 라는 문제가 제기됩니다.
2기신도시의 경우 자족기능이 안되면 경쟁력이 상실됩니다. 서울로의 교통망이 강화되면 될수록 자족기능은 떨어지고 경쟁력은 약화될수 있습니다.
교통망이 강화된다는 점은 서울도심으로의 접근성이 강화되고 종속되다는 의미로 자족기능의 내재적 가치가 훼손되다는 것입니다.
주택가격의 경우 대심도 및 고속도로 인터체인지 인근과 그 주변의 지가차이는 크게 벌어지리라 예상합니다. 전체적 전망은 갸우뚱입니다.


인천개발 특히 송도의 경우
송도의 도시개발컨셉이 국제도시입니다.
즉 다국적기업의 동북아거점을 입지시켜 동북아의 중심도시가 되겠다는것이 핵심전략이죠...
제대로만 되면 강남에 버금가는 지역이 될수도 있습니다.
그런데 손바닥도 마주쳐야 소리가 난다고...
이 거대한 1140만평이란 땅덩어리(물론 상당수는 택지겠지만)에 다국적기업이 올타꾸나 하고 들어올지는 의심스럽습니다.

선결과제는 국내기업이 먼저 입지하여 손님을 맞이하고....
그다음 다국적기업이 들어와 화답하는것이 국제적 선례가 됩니다.
물론 세제적지원은 당연히 좋아야 하며 땅값이 싸야겠죠....
자 여기서 2가지 국내외적 이슈가 도사립니다.

1)국내적요인 : 1140만평이란 거대한 땅덩어리의 기존 CBD인 강북업무지구, 강남업무지구, 여의도업무기능중 일정부분을 이전시켜야 하는데..국가에서 이를 정책적으로 이끌어낼수 있을까?라는 점 및
2)국외적요인 : 중국(푸둥,선전 등 항만 허브도시들)은 모든조건이 우리보다 양호한데 국가에서 과연 중국을 능가할만한 세제지원을 해가며 송도를 동북아거점으로 키워낼 생각이 있냐는 점입니다.

그렇습니다. 송도의 꿈은 엄청난것이며 엄청난 만큼 리스크도 큰 국가적 방향되겠습니다.

1)2)를 국가에서 감내한다면

송도는 21세기 강남이 될수있습니다. 단 리스크도 있습니다.
기존 강북/강남/여의도 의 중심업무지구가 다소간 약화될것이고..그 주변부의 주택은 약간의 영향을 받게되겠지요(직장따라 송도간다). 특히, 송도가 뜨면 2기신도시 특히 동탄,평택,파주등이 날벼락을 맞지 않을까도 생각됩니다. 이들은 직주근접에도 갸우뚱이고 그 시기에 수요와 공급이 균형점을 이루어 한정된 수요자의 서울 및 서울근교로의 입성(선진국에 일어나는 U턴현상.. 그러고 보니 과거 선진국의 도시발전사를 수도권도 답습하고 있다고 봅니다)패턴이 강화되기 때문입니다.

즉 직장따라 송도가고, 직장이 서울권이라면 가능하면 서울로 가까이 가자는 것....그래서 자족기능이 딸리는 2기신도시가 큰피해(짒값의 하락이겠지요..)를 볼수 있다는것...

1)2)를 감내하지 않는다면
송도의 그 많은 빌딩의 공실율이 엄청날것이고(계획된것이니 지어지거나 팔리지 않는 1종업무지구빈터가 되겠지요)....주변 택지는...음...
서울의 기존 CBD는 약화되지 않고 2기신도시도 날벼락이 아닌 갸우뚱이 될것입니다.

즉 송도는 High risk High Return........
이걸 판가름 하는 기준은...저는
올 11월의 대심도 선정지역 발표로 봅니다. 정부가 좀더 나중에 할께요..하면.. 저는 감내하지 않겠구나로 받아들입니다. 모든게 타이밍이 있는데 지금하지 않으면 동북아거점 월드시티라는 송도의 컨셉은 중국 푸둥에 밀리겠죠..중국무섭게 치고 올라오는데..

서울 및 수도권의 뉴타운+판교,위례, 별내
서울근교 그린벨트를 헐어 보금자리주택(수도권 30만호)

먼저 보금자리주택.....

정부는 2012년까지 한다고 하는데.. 대한민국 수도권 그린벨트내 지주들이 호구도 아니고 용산주민처럼 격렬히 저항할게 불보든 뻔합니다. 열받죠.. 40년간 그린벨트로 묶어나서 팔지도 못하고 농사나 지었는데...헐값이 넘겨..당 1200만원 이상(정부에서 1000만원이하에 분양하겠다는데 이거 과거선례를 보면...아니겠죠..
자기땅에 콘크리트 바르고 몇배장사한다구 땅내놓으라는데 가만있으면 바보죠....
하여간 지지고 볶다가 시간 지나가고 3,4년 더 걸릴겁니다. 그리고 논밭 갈아엎어 땅속에 전기배선,상하수도 까는데 1,2년(택지조성작업이라 하나요?) 아파트 짓는데 2~3년.. 대략 10년 가까이 걸릴겁니다. 30만호 마무리되려면.

보금자리주택..이거 살기는 좋을듯 합니다. 서울이 바로옆이고 차로 달리면 5분이면 서울 경계에 도달할만한거리니까요.. 직주근접이 아니고 배드타운되겠습니다. 그런데 이게 말이죠.. 신문기사 보신분은 아시겠지만 전매제한이 7~10년입니다. 입주 후 계산하니깐.. 음 대략 2020~2025년에 되서야 팔수 있고... 음 매도시 이익의 일정부분을 국가에서 환수한다고 하네요..

답 나왔네요...

개인 : 살기는 괜찮다... 하지만 재테크용은 아니다. 전체적전망은 그럭저럭입니다.


마지막으로, 서울 및 수도권의 뉴타운+판교,위례, 별내 입니다.

이중 뉴타운에 대해서한 지면에 싣도록 하겠습니다.

뉴타운은 지금까지의 모든 선례와 전혀 다른 것입니다.
기존의 선례는 주택공급을 늘린다와 선택적으로 업무기능을 투입합니다.
기존의 선례를 가능케 한 것은 그곳이 땅값이 싸기 때문입니다. 경제적이란 말입니다. 비용대비 수익이 크다는 것이죠..

과거에도 슬럼화되고 있는 강북주거지와 서남권을 대대적으로 개발할수 있었습니다. 문제는 돈이죠..지가가 상대적으로 서울 외곽보다 높기에 그리고 원주민을 불도져로 밀어내는 수고를 피하기 위해(서울외곽 높밭주민들 수와 서울강북주거지 주민수는 비교가 안되지요..) 자꾸 도시의 외연을 확장해 나갔습니다.

그런데 강북의 집값은 정체되고 신도시의 집값은 계속 치솟다가.. 근 2,3년내 묘한 현상이 발생합니다.
정부에서 뉴타운을 개발하겠다는 것(기존의 재개발보다 훨씬 크고 종합적인 규모로 동시다발적으로...) 추가적으로 한강/서남/동북르네상스 개발 청사진을 제시하고 그동안의 서울의 소외지역을 대대적으로 개발하며 4대강 개발에 투입되는 돈 이상을 르네상스 개발에 투입하겠다는 점.......

오호라...... 동남풍이 부는구나.....라고 표현하고 싶습니다(그동안은 서북풍만 불었다하면요...).

지금까지 핵심변수는 정부와 토건족을 위시로한 비용대비수익이란 대명제에서.......
소외된 서울변방지역이..
주판알을 튕겨본 결과...수익이 이제 나겠다는것...
먼곳에 신도시를 지어 도로깔고 철도깔고 업무기능을 Spin Off시키는 비용보다 서울변방을 개발시키는게 정부와 토건족이 보기에 구미가 당긴다는 신호입니다.

결론은 서울 변방지역에 투자세력이 집결하고 땅값을 기하급수적으로 올리게됩니다.
자 제가 서두에 언급했듯이..정부는 급락을 방조하지 않습니다. 국가가 무너지기에....

강북의 토지가가 한강변은 평당 3,4천, 용산의 경우 6천이상...몇년전만해도 상상도 못했지요..그런데 국가에서 이를 막지 못하고 있습니다......

못막는겁니까? 아닐겁니다.
안막는 것 아닐까 싶습니다.

주판알 두들겨보고 중간중간 숨고르기가 있을지언정 고정된 건축비에 비용대비 수익(분양가로 집약되겠죠..)의 임계치까지 땅값을 올라갈것같습니다. 더올라갈지 안올라갈지는 저도 잘 모르겠습니다. 제가 주판알을 두들기는 것이 아니기에..
한가지 분명한 것은 상상도 못할정도로 땅값이 상승했다는 것입니다(신도시 토지매입가가 평당 몇백에 불과한 현실과 비교해 보더라도...)
향후 몇년뒤에 용산 및 성수 등을 위시한 한강변의 분양가는 상상을 초월할것 같습니다. 서남/동북르네상스지역내 혹은 그것이 아니더라도 뉴타운의 분양가도 꽤 높지 않을까 싶습니다.
그래도 그들이 손해를 보는 겜을 할까요? 아닐겁니다. 이미 국가와 토건족이 주판알 두들겨보고 검증된 시나리오에 맞춰 만들어내는 분양가이고 국가는 급락을 하면 국가적으로 위기가 오기에 적정선까지 타협을 하게됩니다.

답 나왔네요...

개인 : 지금살기는 않좋지만 장기적으로 볼때 살기는 괜찮다(서울주변지 모두가 르네상스)...재테크적 메리트있다. 특히 한강변은 강남급에 버금갈 주거지가 될것이지만 현재 땅값은 너무 비싼듯 보인다.

지금까지의 현상은 선진국의 도시패턴사와 동일합니다.

지금가지의 글만 가지고 정리를 해보자면...

1단계. 도시성장-
2단계. 도시역확장(강남)-
3단계. 베드타운건설(1기신도시)-
4단계. 도로망확장을 동반한 자족도시건설(2기신도시)-
5단계. 수요와공급의 균형과 함께 슬럼화된 구도심개발과 도심으로의 U-턴

현재 수도권의 단계는 4와 5가 동시에 일어나고 있습니다.
변수는 송도국제도시됩니다.

2단계 강남족은 대박이 났구요.
3단계 1기신도시족은 먹고살만합니다.
4단계 2기신도시족은 전망이 갸우뚱입니다. 왜냐하면 선진국의 수도근교 베드타운은 모르겠으나 자족기능을 갖추고 좀 더 먼거리에 구축된 자족도시(2기신도시)는 그 성패가 업무지구가 활성화되느냐 여부에 따라 성패가 결정된 사례가 많거든요...

일본의 다마신도시의 경우 도쿄와의 먼거리에도 불구하고 업무기능이 없어..망했다 볼수 있고(노인들의 천국.....음)
네덜란드의 암스테르담 근교의 아인트호벤의 경우 디자인기능을 특화시켜 주택가격도 나쁘지 않지요..

문제는 대한민국이란 나라가 2기신도시에 자족기능을 부여하여도 될만큼 내제적인 경제적 성장이 가능하냐는 점입니다.
즉 아직 성장기냐.. 아니면 완만하게 성장폭이 줄어든 상황이냐..는 것으로 전 후자라 생각하고..현재 서울의 업무기능을 분화시킬만한 여력이 안되기에 2기신도시는 갸우뚱이라는 것....

5단계의 경우 서울변방으로 뉴타운 및 한강변으로 서울이라는 심리적 강점과 도심으로의 접근성(입지적 우월성) 방관되는 땅값 상승 및 마지막으로 엄청난 돈을 때려붓는 르네상스개발이 맞물려 향후 10년 이후의 헤게모니를 쥐지 않을까 생각됩니다. 그렇다고 강남이 강남이 아닌것은 아닙니다. 강남은 향후 최소 50년이상 1등지역이 되겠지요...공산화가 되지않는이상...

다만 향후의 블루칩과 옐로칩을 생각해볼때, 지역적 헤게모니의 이동관점에서 쓴글로 생각해주십시오.

이상 장문의 글을 읽어주신 여러분께 감사하단 말씀을 전합니다.